Sérstök sameign

Eign getur verið í óskiptri eða sérstakri sameign fleiri aðila, sameigenda. Tveir eða fleiri aðilar geta þó átt saman verðmæti í sameign án þess að um sé að ræða sérstaka sameign. Í víðtækasta skilningi merkir lagalega hugtakið þá réttarstöðu þegar fleiri en einn eru rétthafar sams konar eignarréttinda að sömu verðmætum, hvort sem um er að ræða einstök verðmæti eða eignarheildir.

Utan sameignar í þessari víðtæku merkingu falla þó verðmæti sem hafa ákveðin einkenni sameignar, svo sem sjóðir ýmis skonar. Þá er það heldur ekki sameign ef einn aðili á beinan eignarrétt að tilteknu verðmæti en annar takmörkuð eignarréttindi yfir því eins og afnotarétt, forkaupsrétt eða veðrétt.

Almenn sameign og sérstök sameign

Hefð hefur verið fyrir því að greina á milli almennrar sameignar og sérstakrar sameignar, t.d. á grundvelli þess hvert andlag sameignarinnar sé. Sameign um eignarheildir hefur þá verið talin almenn sameign en sérstök sameign er þá talin vera sameign um einstakan hlut eða hluti. Sameigandi að almennri sameign getur ráðstafað nettóhluta sínum í eigninni en sameigandi að sérstakri sameign getur ráðstafað brúttóhluta sínum.

Séreignarréttur og sérstök sameign

Í sérstakri sameign felst að þær heimildir sem eignarrétti fylgja skiptast á hendur sameigendanna með þeim hætti að hver og einn þeirra nýtur allra þeirra heimilda yfir eigninni í heild, sem um er að ræða en með þeim takmörkunum sem gera verður vegna hagsmuna annarra sameigenda. Sérstök sameign er því ávallt í eigu tveggja eða fleiri og birtist í þessu grundvallarmunur á því eignarformi og séreignarrétti þar sem eignarheimildirnar eru alltaf á einni hendi.

Einkenni

• Eigendur eru tveir eða fleiri og hver aðili nýtur réttar yfir verðmætinu í heild.
• Um verðmæti í sérstakri sameign gilda reglur sem um sumt eru af félagsréttarlegum toga, t.d. um:
  • Hvaða ákvarðanir krefjast einfalds meirihluta sameigenda.
  • Með hvaða hætti skuli standa að ákvarðanatöku.
  • Hver sé ábyrgð sameigenda gagnvart þeim sem eiga kröfur á hendur einstaka sameigendum eða þá gagnvart kröfuhöfum út af sameigninni í heild.
  • Hvernig slíta eigi sérstakri sameign.
• Réttur hvers sameiganda takmarkast af rétti hinna, og falli hann niður án þess að annar meðeigandi gangi inn í rétt hans víkkar réttur hinna að sama skapi.
• Ef verðmæti er í sérstakri sameign er ekki um einkarétt eins aðila að ræða til ráðstöfunar og nýtingar verðmætisins, þar sem reglum um sérstaka sameign er ætlað að tryggja hverjum og einum sameiganda not og arð af eigninni í heild í samræmi við rétt eignarhlutföll.

Skráðar lagareglur um sérstaka sameign

Um sérstaka sameign hafa ekki verið sett heildarlög, reglur eru hins vegar á víð og dreif í lögum. Viðamest eru ákvæði um sameign fjöleignarhúsa í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 20. kapítúla kaupabálks Jónsbókar er að finna ákvæði sem fjalla um slit sérstakrar sameignar. Annars eru einnig fjöldi ólögfesta reglna sem styðjast við dómafordæmi og kenningar fræðimanna.